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경제일반

[폴리경제이슈] 공시가격 산정 논란, "단지마다 다른 현실화율, 보정에 따른 혼란"

공시가격 논란에 '현실화율' '적정 시세' 공개 요구
부동산원, "각 단지 공시가격 현실화율, 기준도 제 각각...공시가격 현실화 추진 이유"

 
[폴리뉴스 이민호 기자] 국토교통부가 지난달 29일 올해 공동주택 공시가격을 공개하면서, 산정 기초자료를 공개했다. 매년 공시가격이 발표될 때마다 정확한 산정 근거를 요구하는 목소리에 대응한 것이다. 국토부가 기초자료를 공개했지만, ‘깜깜이 공시가격 논란’은 여전하다. 

개별 공동주택 공시가격 산정에 기준이 되는 적정 주택가격과 시세대비 공시가격 현실화율은 포함되지 않았기 때문이다. 부동산원 관계자는 현재 단지마다 공시가격의 현실화율이 다른 상태에서, 각 주택마다 적용한 적정 시세나 단지별 현실화율을 현재는 공개하기 어렵다는 입장을 내놓았다. 

공시가격 사정 기준 등 논란...개별 주택 현실화율, 적정 가격 공개 요구

지난달 29일 공시한 공시가격은 국토부가 지난 3월 공동주택 공시가격(안)을 공개한 뒤 공시가격안에 대한 의견 4만 9601건을 접수해 이 가운데 5%인 2485건을 부동산원과 감정평가사 검토를 통해 조정해 내놓은 것이다. 

공시사격은 한국부동산원의 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트와 시·군·구 민원실에서 열람할 수 있다. 이번에 국토부가 공시가격과 함께 내놓은 공동주택 공시가격 산정 기초자료에는 크게 공시가격과 주택 특성 자료, 가격참고자료, 산정의견 등으로 정보가 나뉘어 있다. 가격참고자료는 공시가격 산정에 참고한 주변 공동주택의 시세 등을 알 수 있는 자료인데 이는 참고할 수 있는 자료일 뿐, 적정 가격과 현실화율은 제시돼 있지 않다.

조은희 서초구청장은 국토부의 공시가격 산정 문제를 구체적으로 제기한 바 있다. 지난달 11일 SNS 게시글을 통해 “(국토부가)공시가 산정을 위해 (서초동 센트럴아이파크) 바로 옆 인접 아파트를 비교하는 게 아니라 1km 떨어진 초역세권아파트와 비교한다든지 주변 여건이 전혀 다른 곳을 비교해 엉뚱한 값이 나오고 있다”며 서초구 자체 조사 결과 “실거래가보다 공시가격이 높은 비율이 3%나 되고 전년 대비 100% 이상 공시가가 오른 연립, 다세대 주택들이 상당수 나타났다”고 주장했다.

정수연 제주대 교구(한국감정평가학회장)은 SBS 등 언론에서 출연해 “적정 시세가 얼마인지, 시세 반영률이 어떻게 되는지(현실화율에 얼마나 다가가는지) 공개하지 않고 어떻게 깜깜이 산정 논란을 잠재우겠다는 건지 의문”이라고 밝힌 바 있다. 국토부가 논란을 피하고 싶다면. 공시가격의 적정성을 판단할 기준을 제시해달라는 것이다. 

공시가격 산정 기준에 대한 문제 제기에 대해 국토부는 일부 단지 특정 실거래가격을 전제로 현실화율이 90%를 넘은 것으로 분석한 경우가 있으나, 해당 단지들의 적정 시세를 기준으로 하면 공시가격의 현실화율은 70~80%대 수준이라고 해명했다. 

이어 조 구청장이 SNS 글에서 '공시가격 현실화율 100% 이상 사례'인 우면동 B단지의 경우 KB부동산시세 통계의 10억 7500만원 등을 고려해 6억 5300만원 공시가격은 과도하게 산정한 된 것이 아니라고 주장했다.

각 공동주택 별 현실화율이나 적정 시세 등 공시가격을 판단할 정보를 공개하지 않는 이유에 대해 배창휘 한국부동산원 공동주택공시부장은 “이런 정보들이 지금 공개되면 혼란이 터 클 수가 있다”고 밝혔다. 

공시가격의 현실화율은 단지마다 차이가 큰 상황이라 적정 시세가 공시가격과 함께 공개되면, 이런 정보가 시장에 혼란을 불러올 것이라고 설명한다. 

각 단지마다 현실화율 '천차만멸'...현실화 계획 추진 이유

배 부장은 “대부분 주택은 3년 안에 70% 수준의 현실화율에 근접하지만, 아직 단지마다 현실화율 차이가 큰 상황이다. 이런 차이를 맞추기 위해서 지난해 국토부와 행정안전부는 공시가격이 적정수준의 시세를 반영할 수 있도록 하는 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립해서 추진하고 있는 것”이라고 밝혔다.

이를 토대로 공시가격이 시세를 반영하는 비율을 공동주택별로 맞춰가는 단계이기 때문에 혼란이 있다는 설명이다. 배 부장은 “조 구청장이 언급한 연립, 다세대 주택 등은 공시가격이 너무 낮은 수준이었다는 점도 감안을 해야 한다”고 밝혔다.

배 부장은 지금 공시가격 논란은 비교 대상 판단이 적절했는지를 따져야 한다고 밝혔다. 조 구청장이 공시가격이 거래가격보다 높은 사례이면서, 정부가 공시가격의 비교 대상을 잘못 산정된 사례로 언급한 서울 서초구 서초동 센트럴아이파크(2020년 입주)의 경우도 비교 대상 선정에 문제가 없다고 설명했다.  

서초구 센트럴아이파크의 80.52㎡에 공시가격은 25층은 14억4800만원으로 산정됐지만, 실거래가는 12억 6000만원대로 나왔다. 그런데 가격 참고자료로 제시된 인근 마제스타 시티 아파트(2017년 입주)였다. 이 단지의 59.97㎡ 아파트의 경우 거래사례는 17억원, 공시가격은 22층 11억 8400만원까지 산정됐다.

조 구청장은 마제스타 시티 아파트는 초역세권 단지이므로 개발호재 등 미래가치가 반영돼 고액에 거래가 되고 있다면서 대신 인근에 유사한 실거래가 나온 ‘서초e편한세상2차 전용면적 84㎡’나 ‘서초한빛삼성 전용면적 99㎡’ 등과 비교했어야 한다고 주장했다. 

이에 배 부장은 “센트럴 아이파크의 경우 새 입주 단지로 가격 산정을 해야 하는데 실거래가 형성되어 있지 않은 상황이었다. 인근 단지 가운데 가장 경과년수가 유사한 단지를 비교 대상으로 삼아야 했기 때문에 선택됐다”며 “면적은 단가로 판단할 수 있다”고 덧붙였다. 20평 아파트를 30평 아파트와 가격을 비교하려면 평당 가격으로 계산할 수 있다는 설명이다.

이어 “인근에 다른 유사 사례는 서초대로 건너 노후 아파트가 대부분으로 지역적으로도 비교 사례가 될 수 없다”며 “가장 유사한 사례를 적용한 것”이라고 밝혔다.

이데일리 등 언론 보도에 따르면 국토부는 각 단지마다 다른 현실화율이 형평성을 갖추는 2023년 이후 적정 시세 공개를 검토할 수 있다는 입장이다. 이에 따라 적정 시세가 공개될 때까지 공시가격 산정 수준을 놓고 논란이 계속될 우려가 있다. 

한편, 지난달 29일 공동주택가격이 결정 및 공시됐지만, 5월 28일까지 이의신청서를 제출하면 재조사가 가능하다. 변경이 필요할 경우 이를 반영해 6월 25일에 최종 조정 및 공시된다. 올해 공동주택 공시가격에 대해 접수된 의견 4만 9601건은 지난해 3만 7410건에 비해 35% 늘었다. 이는 서울과 세종시는 공시가격 변동률이 각각 평균 19.05%와 70.25%에 달해, 재산세와 종합부동산세 부담이 커진 주택이 늘어난데 따른 주택 소유자들의 반발로 보인다. 제출된 의견 가운데 공시가격을 낮춰 달라는 요구가 4만 8591건(98%)에 달했다.  
 

이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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