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경제일반

[2021 부동산] 정부가 보완해야 할 부동산 정책① 주택임대차보호법 개정

주택임대차 2법, 계약갱신청구권, 전월세상한제 개정 이후 전셋값 오름세
세입자 보호도 전세 가격 안정도 달성 못해...제도 재설계 해야

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 지난해 정부가 더 숙고하거나 하지 말아야 했던 부동산 정책은 어떤 것이 있었을까? 

올해 변창흠 국토교통부 장관과 문재인 대통령이 설날 전에 구체적인 주택 공급 확대 방안을 내놓겠다고 공언했다. 새해 정부의 부동산 정책 기조가 '공급'에 초점을 맞추는 모양새다.

지난해까지 정부는 취득, 보유, 양도 등 부동산 소유 전 과정에 세율을 높여 다주택자의 투기성 부동산매매를 잡고, 매매 물량이 시장에 나오도록 해서 시장 안정을 꾀하는 방향이었다. 

주택임대차보호법(임대차) 2법 개정(계약갱신청구권, 전월세상한제)으로 세입자 보호와 전세시장 안정을 노렸으나 시장에 전세 물량만 사라지고 가격도 잡지 못했다.

본지 취재에 응한 부동산 전문가들은 지난해 정부가 시행한 부동산 정책들 가운데 주택임대차보호법 개정안 내용에 문제가 있었다고 지적했다.

주택 가격 안정도, 거주 안정도 지키지 못했다 

안명숙 우리은행 부동산지원센터장은 “임대차 2법은 정부가 좀더 숙고했어야 했다”면서 “그 전에 이미 전세값이 오르는 추세였는데, 임대차 2법 시행 이후 상승률이 높아지고 전셋집 수량도 주는 계기였다”라고 밝혔다.

임재만 세종대 부동산학과 교수도 “임대차법은 (정부가) 하려면 제대로 했어야 했다”고 지적했다. 이어 “임대차법 개정을 더 숙고해서 시행하든가, 아니면 기존에 임대주택사업자 등록을 의무화하든가 선택을 해야 했다”고 밝혔다.

임 교수는 “임대차법으로 해야 할 게 주택 점유의 안정성과 주거비 부담의 적정성, 이 두 가지를 지켜줘야 하는데, (지금 법은) 어느 것도 지켜주지 못한다”고 주장했다.

그는 “임대차법 개정 이후 정부가 발표한대로 약 70%의 전세 세입자들이 재계약을 한 것으로 알고 있다. “그런데 문제는 임대료가 안 올라야 하는데, 신규 뿐만 아니라 갱신하는 세입자의 임대료도 오르고 있는 것”이라고 지적했다.

임 교수는 나머지 30%가 신규 계약인데 지금 가격의 2배 정도로 계약했어야 지금의 평균가격이 나온다”면서 “사실상 계약갱신청구권을 사용한 70%도 재계약 때 가격을 올려줬을 것”이라고 주장했다. 지난해 하반기(7~12월) 서울 아파트 전셋값은 전년대비 10.8% 오른 것으로 나타났다.

또한 집주인이 실거주 하겠다고 들어오면 임차인이 대처할 수 없는 상황에 처하게 되는 것과 2년 더하기 2년 계약으로 임차인이 결국 4년 뒤에 전셋값을 ‘왕창’ 올려줘야 하는 상황에 처해 임차인으로선 불안할 수밖에 없다고 설명했다.

그는 “임차인이 자기 권리를 찾을 수 있게 제도 설계를 다시 해야 한다”면서 “지난해 갱신한 이들에게 2년밖에 시간이 남지 않아 서둘러야 한다”는 말을 덧붙였다.

임 교수는 “세입자 보호와 임대인의 수익을 균형 있게 만들려면 장기민간임대주택 사업을 활성화하는 대안이 있다”면서 “임대차법은 6년 정도 계약기간을 시행해서 임차인을 보호하는 방안도 생각해볼 수는 있다”고 덧붙였다.

최은영 한국도시연구소 소장은 “주임법 개정으로 혜택을 보는 분들도 있지만, 현재 전셋값이 오르고, 주택 물량이 부족한 상황에 새로 집을 구하는 나머지 30%에 초점을 맞춰서 제도 변경 이후 대책에 대한 사회적인 논의가 필요한 때”라면서 “정부 차원에서 할 수 있는 제도 보완책을 찾아야 한다”고 주장했다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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