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건설부동산

[폴리경제이슈] 변창흠의 구상은 현실이 될 수 있을까?

MB 정권 '강남' 토지임대부 분양주택, 전매 허용으로 공공성 잃어
분양가 낮추고 소유권 인정하는 새 주택 공급 방식으로 주목

 

[폴리뉴스 이민호 수습기자] 문재인 대통령은 11일 변창흠 국토교통부 장관 후보자와 함께 경기도 화성 동탄에 행복주택 단지를 방문했다. 이 단지는 한국토지주택공사(LH) 공공임대주택 100만호 공급을 기념해 건설된 곳이다.

문 대통령은 “주거취약계층을 위한 공공임대주택 공급은 국가가 가장 우선해야 할 책무로, 정부는 국민의 기본적인 주거복지를 실현하는 주거정책을 흔들림 없이 추진할 것”이라고 밝혔다.

아울러 “공공임대주택을 충분히 공급하겠다”며 “정부는 2022년 공공임대주택 200만호 시대를 열 것이며, 2025년까지 240만호를 달성할 것”이라고 말했다. 대통령이 공공임대주택 추가 건설 등 주거 공공성과 안전망 구축을 지속 추진하겠다고 의지를 밝힌 것이다.

이에 따라 대통령의 의지를 뒷받침할 신임 국토부 장관의 주택 공급 구상이 주목받고 있다. 변 후보자는 과거 학자 시절부터 환매조건부 분양주택과 토지임대부 분양주택 공급을 주장했다.

개인 소유하고 매각은 공공에 

지난해 8월 변 후보자는 국토교통부에서 기자들과 만나 공공자가주택의 한 형태인 환매조건부 주택을 제3기 신도시에 적용하자고 주장했다.

환매조건부 주택은 변 후보자가 세종대학교 행정학과 교수로 있던 2006년 주택도시연구원(LH토지주택연구원의 전신)에 제출한 <공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석> 논문에서 그 내용을 살펴볼 수 있다.

여기서 공공자가주택은 분양주택과 임대주택의 중간의 형태로, 주택에 대한 권리 중 일부를 분리해 소유자와 공공이 나누어 가지는 주택을 뜻한다.

부동산 가격상승으로 인한 자본이익을 사회적으로 환수할 수 있어 주택의 배타적 소유와 주택 제도의 공공성이 조화를 이룬다.

여기서 더 구체화한 형태가 환매조건부 분양주택이다. 환매조건부 주택은 지방자치단체나 주택 관련 공사에서 토지를 개발하고 주택을 건설해 실소유자에서 저렴한 가격으로 분양하는 방식이다.

실소유자는 자기 주택의 모든 권리(소유권, 금융 및 세제, 상속)를 행사할 수 있고, 전세보다 안정적인 주거가 보장된다. 가장 큰 특징은 실소유자가 매각할 때 공공기관에 다시 매각하도록 의무화한다는 점이다.

공공부문의 매입 가격은 분양할 때 정한 가격이나 최초 분양가에 국채 수익률에 해당하는 이자율 정도만 포함한 가격으로 한다. 분양 당시 낮은 가격에 분양받아 훗날 높은 가격에 매매해서 얻는 시세 차익을 없앤 구조다. 

공공자가주택으로 함께 언급되는 토지임대부 주택은 공공이 토지를 보유하고 건물은 분양한다는 점에서 자가 소유 개념의 환매조건부 주택과 차이가 있다. 분양가를 민간주택에 절반 정도로 책정할 수 있어 ‘반값 아파트’로 불렸다. 대신 입주자는 토지지대와 분양가에 해당하는 임대료를 전세나 월세로 지불해야 한다.

사업시행자는 토지 매입에 대한 비용을 부담하되 장기간에 걸쳐 임대료로 상당 부분 회수하게 된다. 환매조건부 주택은 조성원가 수준으로 분양하므로 토지매입 비용을 사업시행자가 대부분 회수할 수 있다.

 

실수요자를 위한 대안

변 후보자가 과거에 구상했던 사업들이 현실화하려면, 정책이 의도대로 작동할 수 있게 구체적인 고려가 필요할 것으로 보인다.

지난 2011년과 2012년 분양된 서울 서초구 LH서 5단지와 LH강남브리즈힐은 보금자리주택 가운데 일부를 토지임대부 분양 주택 방식을 적용해 분양한 아파트다.  

이 아파트의 소유권이 시장 거래가 이뤄지면서 현재는 시세가 면적에 따라 10억에서 13억에 달하는 상황이다. 분양가는 2억원대인 아파트였다.

5년의 전매 제한 기간이 지나 입주자가 아파트를 내다 팔 수 있도록 분양 제도가 설계됐기 때문이다. 

변 후보자도 2010년 이명박 정부 당시 토지임대부 주택 분양 당시 한 토론회에서 예상되는 문제점을 지적한 바 있다. “토지임대부 주택의 토지 공공성이나 개발이익 환수라는 조건을 부여하지 않고, 가격만을 기준으로 반값 아파트를 실현하려고 해 특혜분양과 로또 분양 등 문제점을 내재했다”고 우려를 나타냈다. 

변 후보자가 인식하고 있는 이런 실패 사례를 통해 알려진 문제점을 보완한다면, 주택 보급 형태를 다양화라는 측면에서 효과가 있을 것으로 보인다.

마침 지난 9일 국회와 국토부에 따르면 더불어민주당 양경숙 의원이 지난 8월 대표발의한 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 토지임대부 분양 주택 양도 시 LH가 매입하는 방안이 담겼다. 과거에 지적된 문제를 보완하는 내용이다.

주택 분양을 받아 자산을 형성하려는 수요자의 욕구가 제한된다는 점이 단점으로 지적되고 있다. 다만 ‘실거주지’를 찾는 수요자에게는 전셋집의 대안이 될 수 있을 것으로 보인다.

변 후보자는 7일 이투데이와 인터뷰에서 토지임대부 분양 주택 도입에 대해 "아직 그런 역할(국토부 장관)을 맡은 건 아니어서 정확히 말할 수 있는 단계는 아니다"면서 "도입 여건 등을 보고 있다. 토지 공급이나 토지 배분, 도입 시기, 부작용 등을 검토하는 단계"라고 밝혔다.

그는 “공공자가주택은 돈이 없는 사람은 못 들어가는 게 현실인 상황에서 최선의 대안이 될 수 있다. 자기 집을 원하는 실수요자들에게는 임대주택만으로는 충족할 수 없다”고 말했다.

“자가공공주택은 여러 정책 중 하나일 뿐”이라며 “이런 주택 정책만을 고집하는 것처럼 해석하는 것은 옳지 않은 것 같다”고 말했다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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