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[尹정부 경제] '250만호 로드맵' 7~8월 윤곽…이달 전월세 대책 발표

정부, 분상제 개편안 이달 발표…하반기 주거 취약계층 지원 대책 공개
3분기부터 생애 최초 주택 구매자 LTV…"지역·집값·소득 상관없이 '80%'"

[폴리뉴스 김상준 기자] 새 정부의 부동산 대책이 오는 7~8월 발표된다. 이번 대책에는 윤석열 대통령이 후보시절 주요 공약으로 내세웠던 '주택 250만호 공급'의 구체적인 실행계획이 담겼다. 앞서 이달에는 임대차 시장 안정을 위한 전월세 대책과 함께 주택공급을 촉진하기 위한 분양가 상한제 개편방안이 공개된다. 업계에서는 이번 새정부 경제정책 방향에 대해 긍정적인 목소리를 내고 있다. 

정부가 16일 발표한 새 정부 경제정책 방향에는 이 같은 계획이 담겼다. 앞서 정부는 부동산 시장 안정을 위해 추진하는 주택 250만호 공급을 위한 로드맵을 3분기 내에 발표하겠다고 밝혔다. 정확한 발표 시점은 밝혀지지 않았다.

다만, 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 15일 열린 취임식에서 정부 출범 100일 이내에 '250만호+α'의 주택공급 계획을 발표하겠다"고 밝힌 바 있다. 오는 8월 17일은 윤석열 정부가 출범한 지 100일째 되는 날이다. 

관가에서는 로드맵에 담길 내용이 많아 검토할 부분이 많고 관계 부처 협의도 거쳐야 해 7월 발표보다는 8월 중순 발표가 유력한 것으로 보고 있다. 이번 발표될 250만호 공급 로드맵에는 연도별·지역별·유형별 상세 공급 물량과 구체적인 공급 방식 등 향후 5년간 정부의 주택 공급 관련 시간표가 구체적으로 제시될 예정이다.

◆ 전·월세 안정화 대책·분양가상한제 등 이달 발표

정부는 250만호 공급 로드맵 발표에 앞서 이달 중 전월세 대책과 분양가상한제 개편 방안을 먼저 발표한다. 이번 전월세 대책에는 오는 8월 이후 계약갱신청구권을 소진하고 새로 전세 계약을 맺는 세입자의 임대료 부담을 덜어주기 위한 전세대출 지원 방안이 담길 것으로 알려졌다.

전월세 물건이 시장에 단기 공급될 수 있도록 주택담보대출 주택의 전입 요건 및 분양가 상한제 실거주 요건을 완화 방안도 담길 전망이다. 임대차 시장 안정을 위해 건설형 공공임대(3만호), 매입임대주택(1만호), 전세임대주택(2만호) 등 임대주택 공급은 이달 입주자 모집 예정분부터 공급한다. 

아울러 정부는 분양가 상한제(분상제)의 개편안도 이달 공개한다. 이번 분상제 개편안에는 정비사업 이주비 이자 등을 가산비로 반영하고, 자재비 인상분을 공사비에 적기 반영하는 등의 방안이 포함될 것으로 알려졌다. 

정부는 앞으로도 경제 관련 부처와 지방자치단체 등이 참여하는 부동산 관계장관회의를 이어가되 분과별로 시장 소통과 민관 협력을 통한 부동산 시장 정상화에 집중하기로 했다.

윤석열 정부의 1차 부동산 관계장관회의는 오는 21일 열린다. 이 자리에서 전월세 대책과 올해 3분기 추진 과제 등이 발표될 예정이다. '공시가격 현실화 계획'은 현재 진행 중인 연구용역 결과를 바탕으로 재검토해 11월 수정 발표하고 내년부터 적용하기로 했다. 정부는 현재 90%로 설정된 공시가격 목표 현실화 수준이 과도하다는 시장의 의견을 받아들여 이를 80%선 이하로 낮추고 제도도 탄력적으로 운용하는 방안을 검토하고 있다.

김수상 국토부 주택도시실장은 "공시가격 현실화 계획이 너무 경직적으로 운영되는 부분을 완화하고, 또 작년과 재작년처럼 부동산 가격이 크게 올랐을 때 공시 가격이 20%에 육박할 정도로 크게 상승하는 부분이 있어 관련 제도를 탄력적으로 적용하는 부분에 대해 검토하고 있다"고 말했다.

◆ 서민·주거 취약계층 지원 대책 올해 하반기 발표

정부는 서민 주거비 경감과 주거 취약계층 지원을 위한 대책도 올해 하반기 안에 마련해 발표한다. 공공임대주택은 생활 SOC(사회간접자본)와 결합해 편의성을 높이고, 노후 공공임대주택은 효율적으로 정비해 임대주택의 질적 수준을 제고하기로 했다. 서민들의 주거 안정을 위한 공공임대주택 50만호는 2027년까지 순차적으로 공급한다.

이 밖에 규제 개선과 관련해서는 기업이 시설 투자·창업을 추진하는 과정에서 각종 입지 규제가 걸림돌이 되지 않도록 맞춤형 개선 방안을 마련하기로 했다. 입지 규제 개선 방안은 관계부처 합동으로 구성되는 '경제 규제혁신 태스크포스(TF)'에서 검토해 구체적인 방안을 마련하기로 했다.

◆ 3분기부터 최초주택구매 LTV 80%로 완화

정부는 올 3분기부터 생애 최초 주택 구매 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV)의 상한이 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하기로 했다. 이에 따라 우대 LTV 적용 시 부여되던 현행 4억원 대출한도는 6억원으로 늘어난다.

현재 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한은 40%, 조정대상지역의 LTV 상한은 50%다. 생애 최초 주택구입 가구는 여기에 집값에 따라 10∼20%포인트를 가산한 우대 상한이 적용된다.

현재는 투기과열지구의 경우 집값이 9억원(조정대상지역은 8억원)을 넘거나 부부합산소득이 1억원을 넘으면 생애 최초 구입자라도 LTV 우대를 받을 수 없다. 하지만 앞으로는 생애 첫 주택을 구입할 때 6억원 한도 내에서 지역, 집값, 소득에 관계없이 LTV를 최대 80%까지 적용 받을 수 있게 된다.

다만, 담보 규제는 완화되지만 갚을 수 있는 능력 한도에서만 대출이 가능하다는 원칙은 유지된다. 원리금 상환액이 소득의 40% 이내여야 한다는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 7월부터 총대출액 1억원 초과 대출자로 확대(3단계) 적용된다. 

정부는 DSR 규제가 LTV 완화 효과를 지나치게 제약하지 않도록 보완책을 마련했다. 우선 상환 기간 중 차주의 소득 흐름이 더욱 정확하게 반영되도록 3분기 중 DSR 산정에 적용할 수 있는 장래소득 반영방식을 개선한다.

개선된 방식은 대출 시점과 만기 시점까지 각 연령구간별 소득흐름을 평균 내는 방식이 될 전망이다. 이 경우 장래소득이 현행 방식보다 늘어날 개연성이 크다. 현재 연소득 범위 내로 제한된 신용대출 한도 규제도 7월 1일부터 폐지된다.

아울러 DSR 적용 예외 상황의 대출한도도 3분기 중 확대한다. 현재 병원비 같은 긴급생계용도 자금의 경우 신청한 목적에 맞게 자금을 사용한다는 약정을 체결해 해당 금융사 여신심사위원회 승인을 받으면 1억원 한도에서 DSR 적용 배제를 받을 수 있다.

정부는 이 같은 DSR 배제 한도 등을 확대한다는 방침이다. 청년·대학생을 대상으로 한 저금리 소액대출(금리 연 3.6∼4.5%·1200만원 한도)도 지원 규모를 1000억원 확대한다. 

◆ "250만호 공급 로드맵 단기실적에 치중하지 않았으면"

업계에서는 이번 새정부 정책 방향성에 대해 새로운 내용은 없지만 정책의 일관성 측면에서는 긍정적이라는 의견이다. 이은형 대한건설연구원 연구위원은 <폴리뉴스>와의 통화에서 "오히려 획기적인 한방을 내서 모든 문제를 한번에 해결하겠다는 식의 접근이 종종 바람직하지 못한 결과를 가져온다는 점을 감안하면 긍정적"이라고 말했다. 

대출규제에 대해서는 "이는 지금 시점에서 고민되는 사안이며 한번에 확 풀어주는 것도 좋겠지만 그렇게 되면 매수수요를 부추기는 결과가 될 수 있다"며 "지금처럼 점진적인 접근도 나쁜 선택이 아니다"라고 말했다. 이어 그는 "이후 생애최초가 아닌 일반 매매거래에 대한 LTV와 DSR차주규제에 대한 완화도 거론할 필요가 있다"고 제언했다.

전월세 시장 안정화에 대해서는 "기본적으로 매매시장의 안정이 선행되면 임대시장도 안정될 가능성이 높다는 점을 먼저 유의해야 한다"며 "속칭 ‘8월 대란(계약갱신청구권 관련)’은 없다. 계약갱신청구권의 사용(임대계약건수)이 법 시행 이후로 분산되어서 이루어졌기 때문에 특정 시점에 폭탄처럼 터지지는 않는다"고 말했다. 이어 "전월세 임대료 수준은 8월 대란없이, 추세를 따라간다고 봐야 맞다"면서도 "물론 이중가격 삼중가격 현황은 지속된다"고 했다. 이 연구위원은 이 외에도 ‘250만호 주택공급 로드맵’에 대해서는 "건설생산품은 완성까지 시간이 오래 걸리기 때문에 단기실적에 치중하지 않았으면 한다"고 제언했다.
 

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