2015년 이후 정비구역 지정 '0건'..."10년 간 주택공급 기회감소 만회"
6대 규제완화안으로 재개발 활성화... ’주거정비지수제’ 폐지
공공기획 도입...정비구역 계획 수립, 5년에서 2년으로 단축
재개발해체구역, 법적요건·주민 의사 따라 대거 재지정 추진

 26일 서울시청에서 오세훈 시장이 재개발 규제완화 대책을 발표하고 있다. <사진=연합뉴스>
▲  26일 서울시청에서 오세훈 시장이 재개발 규제완화 대책을 발표하고 있다. <사진=연합뉴스>

[폴리뉴스 이민호 기자] 오세훈 시장이 서울시내 주택공급 확대를 위해 ‘재개발·재건축 정상화’에 나서겠다고 밝혔다. 다만 재건축 시장에 일부 시장 교란행위가 일어나는 만큼, 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제완화책을 우선 가동할 계획이다.

서울시는 재개발 규제 완화로 2025년까지 연평균 2만 6000호, 5년간 총 13만호를, 추후 발표할 재건축 정상화로 5년간 총 11만호 등 24만호 공급을 추진한다. 

오 시장은 “최근 주택 가격 급등의 원인을 수요에 비해 턱없이 부족한 주택 공급”이라고 진단하면서, “2015년 이후 단 한 건도 재개발 구역 지정이 없을 정도로 신규 주택 공급이 억제돼 왔다”고 말했다. 이에 따라 2015년 이전 재개발 구역 지정 사업장에서 2025년까지 1만 2000호 공급이 가능하지만, 오는 2026년부터 입주물량이 연평균 4000호로 급감할 것으로 예상했다.

오세훈 시장이 26일 발표한 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’은  △’주거정비지수제’ 폐지 △공공기획 전면 도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발해제 구역 중 노후지역 신규 구역 지정 △2종 7층 일반주거지역 규제 완화를 통한 사업성 개선 △매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 구역 발굴 등이다.

정비구역 지정의 진입장벽으로 지적된 ‘주거정비지수제’는 폐지하고, 법적요건만 충족하면 지역 지정이 가능해진다. 

법적요건은 노후도 동수 2/3 이상, 구역 면적은 1만㎡ 이상이다. 이외에 노후도 면적이나 주택접도율(40%), 과소필지(40%), 호수밀도 60세대/ha 등 선택 항목 1개 이상 충족하도록 했다.

기존에는 법적요건과 주거정비지수제를 동시에 충족해야 정비구역 지정이 가능했다. 두 조건을 동시에 충족가능한 사업장은 노후 저층주거지 가운데 14%에 불과하고, 법적요건만 충족된 지역은 50%가량에 달하는 것으로 알려졌다.

서울시는 '공공기획'을 도입해 기존 자치구의 정비계획 수립을 서울시가 맡아 1/3로 기간을 단축할 계획이다. <표=서울특별시>
▲ 서울시는 '공공기획'을 도입해 기존 자치구의 정비계획 수립을 서울시가 맡아 1/3로 기간을 단축할 계획이다. <표=서울특별시>

서울시가 주도하는 ‘공공기획’을 도입해 구역지정까지 시간을 5년에서 2년으로 대폭 단축하겠다고 밝혔다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 정비계획을 수립하는 방식으로, 서울시는 자치구에서 42개월 걸린 절차를 14개월(1/3)으로 단축할 수 있다고 밝혔다.

기존 사전타당성 조사 단계가 ‘공공기획’으로 통폐합되면서 주민동의율 확인 절차가 3단계에서 2단계로 간소화된다. 기존에 주민제안 단계 10%, 사전타당성조사 단계 50%, 정비구역 지정 단계 2/3 주민동의를 얻어야 했지만 사전타당성 조사 단계가 사라지고 주민제안 단계 동의율만 30%로 높아진다.

기존 재개발해제구역들은 노후화·슬럼화된 경우 법적요건만 충족하면 주민들의 재추진 의사에 따라 신규 구역으로 지정하기로 했다. 서울시는 해제 지역 총 316곳 가운데 170여 곳(54%)의 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다. 또한, 해제 지역의 70%는 동북·서남권에 위치해, 재개발·재건축 활성화로 지역균형발전 효과가 있을 것으로 예상했다.

현재 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한 지역의 규제를 풀어 7층 이상으로 건축을 가능하도록 한다. 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢) 가운데 43%(140㎢)를 차지하며, 이 가운데 61%(85㎢)에 7층 높이제한이 걸려있다. 높이제한 규제완화로 주택 공급효과가 있을 것이라고 밝혔다.

매년 ‘재개발구역 지정 공고’를 통해 연 25개 구역을 발굴한다. 이를 통해 구역 지정의 예측 가능성을 높이고, 재개발에 대한 시민들의 관심을 높이기 위한 목적으로 추진한다. 시는 주택수급계획과 재개발현황을 토대로 시급성이나 추진의사를 종합적으로 고려해 사업구역을 선정하겠다고 밝혔다.

서울시는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경을 마무리 할 계획이다.

오 시장은 “이번 대책은 주택 가격 급등에 대응하기 위해 양질의 주택공급이 필요하다는 사회적 공감대를 바탕으로 마련됐다”며 “실효성 있는 제도 개선이 이뤄질 수 있도록 시의회의 협조를 요청 드린다”고 밝혔다.

투기방지 대책으로 재개발구역 후보지 공모일을 ‘권리산정기준일’로 고시해 주택 분양권리를 명확해 다세대주택 신축을 통한 지분 쪼개기 등 투기 행위를 차단한다. 분양권 없는 신축행위는 ‘건축허가 제한’으로 제한한다.  후보지가 선정되면 ‘토지거래허가구역’으로 지정해 실소유자만 거래가 가능하도록 할 방침이다.

오세훈 시장은 "재개발·재건축 규제 완화로 2025년까지 24만호 주택 공급을 본격화하고, 최근 10년 간 주택공급 기회감소를 만회해 나가겠다"며 부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래, 필요하다면 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 지속적으로 강구하겠다"고 밝혔다. 이어 "서울의 최대 민생현안인 ‘서울시민의 주거안정’을 이루는데 모든 역량을 집중하겠다”고 덧붙였다. 

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