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경제일반

신설 재개발 추진 현장을 가다ㅡ 상습 침수 등 주거환경 '열악'

신설1 재개발추진위 “주민들과 상의해 최적 사업방안 고민”
공공재개발, 용적률 완화 등 규제 완화·사업 신속 시행은 장점
추진위 "분담금 증가 리스크 제거 보장해야"

[폴리뉴스 이민호 기자] 지난 1월 14일 국토교통부는 ‘수도권 주택공급방안(5·6대책)’에 따라 도입된 공공재개발 후보지로 서울 동대문구 신설1구역을 비롯해 8곳을 발표했다. 공공재개발은 기존 역세권 정비구역 가운데 평균 10년 이상 재개발 사업이 정체된 곳을 대상으로 한다. 

폴리뉴스는 신설1구역을 방문해 사업 성사 가능성을 살펴봤다. 지난 10일 윤성원 국토교통부 제1차관은 신설1구역 재개발 추진위 사무실을 방문해 사업 조건과 계획을 점검하고 갈 정도로 정부에서 공을 들이고 있는 지역이다.

동대문구 신설1구역은 1만 1204㎡의 2종 일반주거용지(용적률 상한 250%)로 1~2층의 노후 주택들이 좁은 골목을 따라 들어차 있다. 추진위에 따르면 윤 차관은 공공재개발 사업이 시행되면 신설1구역에 법적상한의 120%인 300% 수준의 용적률이 적용할 계획이라고 밝혔다. 이에 따라 주택공급이 확대되고, 재개발 사업 수익성도 개선된다는 것이다. 

18일 신설1구역 재개발 추진위원회 사무소에서 만난 강학송 신설 제1구역 주택개발추진위원회(추진위) 총무는 현재 사업 진행 상황을 설명하면서, 이날 주민들에게 공공재개발 사업 추진을 홍보하는 유인물을 지분을 가진 주민들에게 보냈다고 밝혔다. 신 위원장은 총 77세대가 사업 대상이라고 말했다.

강 총무는 개인적인 의견이라고 밝히면서 “국토부가 공공재개발 지역으로 선정했지만, 보도자료 내용을 살펴보면 2·4대책의 도시 공공주택 복합사업(공공복합) 대상지도 되는 곳”이라며 “기존 주민들의 분담금 부담이나, 구역 내 상가 지역 등을 고려할 때 준주거지역으로 용도지역 변경이 가능하다면 공공복합 ‘역세권’ 사업을 적용해 용적률 700%와 상업시설을 위한 환경을 마련하면서 동시에 주거공간도 마련하는 방안도 고려해볼 수 있지 않을까 한다”라고 밝혔다.

용적률 상향으로 일반 분양세대 수가 늘어 수익성이 좋아지면 그만큼 기존 주민들의 분담금 부담이 줄어들 것이라는 의견이다. 신설1구역은 지난 2008년 정비구역으로 지정됐다. 재개발 추진위를 결성하고, 민간 시행사를 선정도 시도했으나, 40%가량에 달하는 상가 등 지분이 큰 세대들의 반대에 부딪혀 사업이 좌절됐었다.

강 총무는 “과거 지분이 큰 주민들의 반대로 사업이 진행되지 못했다. 인근 용두5구역 재개발사업 지역처럼 3종 일반주거용지로 종상향을 통해 사업성을 확보한 후, 민간신탁사를 통해 재개발을 진행하는 방법을 고민했다”며 “공공재개발은 25%가량을 공공임대로 주는 대신 용적률 완화 등 규제 완화와 사업 신속 시행을 약속하고 있다. 그동안 사업 절차로 인해 보낸 시간을 단축할 수 있다는 점도 큰 장점이라고 생각한다”고 말했다.

신설1구역은 도로를 따라 있는 상가들과 지역에 산개한 소규모 공장, 육류 보관 창고 등 다양한 영업 시설들이 모여 있다. 공공재개발을 통해 이들이 영업할 수 있는 공간을 만드는 사업 방안을 고려할 수밖에 없다. 신설1구역 추진위에서 용적률을 높일 수 있는 고밀 개발 사업을 고민하는 이유다.

강 총무는 “지분이 넓은 일부 지주들을 직접 만나 사업 추진에 대해 설명하고, 이해를 구할 수 있는 사업 방안도 논의를 할 예정”이라고 밝혔다. 공공재개발은 주민의 3분의 2 동의, 지분 비율은 50% 이상을 확보하면 사업 진행이 가능하다. 기존 재개발 사업은 주민 4분 3 동의를 받아야 했다.

다만, 그는 “아직은 주민들의 의견을 수렴하기 시작하는 단계”라며 "정부에서 공공재개발과 공공 직접시행 정비사업 중 더 유리한 사업을 진행할 수 있도록 하겠다고 보장해준 만큼 유리한 사업 조건을 찾는 단계라고 생각한다”라고 말했다. 강 총무는 주민설명회 전에 추진위 차원에서 설문조사나 면담으로 세대별로 아파트 분양을 원하는지, 업무시설 확보를 요구하는지 확인해볼 예정이라고 밝혔다.

강 총무는 70년대부터 건설 관련 공기업과 대기업에 재직하며 국내외 재건설·건축 사업 계획 수립 등에 참여한 경험이 있다고 밝히면서 “그동안 재개발 사례를 보면 주민들이 부담하는 추정분담금을 보수적으로 평가해왔다"며 "사업 계획이 변경되는 등 이유로 최종적으로 주민분담금이 크게 오르는 경우가 많았다. LH에서 이런 부분을 보장할 수 있는지 의문”이라고 밝혔다.

강 총무에 따르면 현재 사업시행자인 LH가 추정부담금을 산출하고 있다. LH는 이를 다음 달에 열릴 예정인 주민설명회에서 밝히고 사업성을 설명할 것으로 보인다. 신 위원장은 과거 재건축 사례들을 비춰봤을 때 LH가 주민 분담금 추산치를 사업 끝까지 보장할 수 있을지 의문이라는 것이다. 그는 향후 분양 주택가격 상승 기대로 사업을 진행하는 방식이 아니길 바란다고 밝혔다.

이어 강 총무는 “‘확정지분제’ 방식으로 조합원에게 신규 아파트 일정 면적을 제공해 개발이익을 보장하는 방식이 아니라, 주민 분담금이 처음 추정한 것에 비해 늘어난다면 실제로 들어가서 살 주민이 얼마되지 않을 것”이라고 말했다. 주민 다수가 고령층인 지역 특성상 분담금이 늘어나면 이를 마련하기 어렵다는 것이다. 이는 주민 재정착과 부담 가능한 주택 보급을 추구하는 공공재개발의 사업 취지에도 맞지 않다는 생각이다.

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이민호 기자

정치경제부에서 건설, 부동산 분야와 국회 국토교통위원회 정책 이슈를 취재하고 있습니다.

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