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경제일반

[일문일답] 변창흠 "주택 공급이 불안하다는 신호가 현장에 나타나지 않도록 해야"

조정대상지역 추가 지정은 투기 수요로 인해 불가피
공공자가주택은 자가주택 매입이 어려운 계층을 위한 것
재개발과 재건축의 새모델 도입하고 추가 인센티브 마련
지방에 수도권보다 더 나은 주거환경, 더 나은 주택 집중 공급

 

[폴리뉴스 이민호 기자] 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 서울 집값이 소득 수준에 비해 지나치게 높다고 밝혔다. 그는 "주택 물량을 안정적으로 공급해 주택 공급이 불안하다는 신호가 현장에 나타나지 않도록 해야 한다"고 하면서 어떤 유형의 주택을 얼마에 공급하는 게 필요한지 구체적으로 검토하겠다고 덧붙였다.

변 후보자는 18일 국토부 출입기자단과 온라인으로 만났다. 그는 "조정대상지역 추가 지정에 대해 지방의 외지인 투기 수요로 인한 지역 주민의 피해를 막기 위해 불가피했다"고 밝혔다. 재개발과 재건축 사업에 새로운 모델과 추가 인센티브를 마련하겠다면서, 도시재생사업과 정비사업의 경우 서로 상충된다는 인식이 있지만, 이를 효과적으로 결합해 추진하겠다고 말했다.

또한 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택 등 화제를 모은 과거 구상에 대한 입장도 내놨다. 그는  "공공임대의 엄격한 입주조건이나 주택담보대출비율(LTV) 등 규제로 자가주택을 매입하지 못한 계층을 위한 것"으로, 사업 추진을 위해서는 해당입지의 사업성, 주민의견, 지자체 의견을 종합적으로 검토해야 결정이 가능하다고 밝혔다.

변 후보자와 간담회에서 나온과 여러 질문과 답을 공통 주제를 중심으로 묶었다.

 

1. 정부 부동산 규제에 대한 후보자의 생각

#조정대상지역 #민간 재건축과 재개발 활성화 

Q. 17일 조정대상지역으로 36곳을 신규 지정하고 창원, 의창 등은 투기과열지구로 신규 지정했다. 전국이 규제 지역으로 묶이면 수도권 집값이 오르는 악순환이 있을 수 있데 효과가 있다고 보는지

- 지방의 경우 외지인이 투기 수요로 집단적으로 주택을 구입해 지역 주민의 피해가 큰 것으로 안다. 이번 규제 지역 지정은 불가피한 면이 있다.

수도권은 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등으로 투기 수요 유입을 차단하기 위해 노력하고 있다. 다주택자 규제와 세제를 통한 억제책도 적용 중이다. 현재 제도하에서 수도권 신규 투자 수요 유입은 제한적이라고 생각한다. 장관으로 취임하면 저렴하고 안정적인 주택 공급을 통해 주택 시장의 안정을 되찾겠다.

Q. 시장에서 민간 재건축과 재개발을 활성화해야 한다는 의견이 나온다. 규제 완화는 생각 없나? 공공재개발은 도시재생지역도 포함하고 민간 참여도 확대해야 한다는 의견도 있는데?

- 민간 재개발과 재건축은 주택 용도를 변경하고 용적률 높여주며 수용권까지 인정하는 등 엄청난 혜택을 주는 제도다.

주변 교통이나 주민 생활에 큰 영향을 미쳐 도시 관리 차원에서 일정 수준 규제는 불가피하다. 대규모 단지인 경우 수만 명이 이주, 입주해 주변에 미치는 영향이 크다.

정비 사업으로 저렴한 주택을 충분히 공급해야 한다는 당위성은 전혀 부인하지 않는다. 저는 재개발과 재건축을 촉진하면서, 그로 인한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 계속 고민하고 있다.

재개발, 재건축 사업이 지연되는 이유는 중앙정부의 규제도 있지만, 서울시와 같은 지자체의 고유한 도시계획이나 도시관리도 크게 작용한다.

이런 사업 중 일부분은 주민들이 원한다면 공공이 선투자하거나 순환용 임대주택을 미리 확보하면 된다.

이를 통해 도시계획절차를 간소화해 민간이 감당하기 어려운 역할을 공공이 추진하면, 사업을 신속하게 하면서 도시계획절차를 완화하거나, 규제를 완화했을 때 불거지는 특혜 문제에서 자유로워질 수 있다.

장관이 된다면 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업 모델을 개발해 재개발 재건축이 활성화되도록 하겠다. 도시재생지역이 공공재개발 사업에서 배제된 것으로 안다. 서울시에서 오랫동안 도시 재생 사업을 추진했기 때문에 도시재생과 정비사업이 상충한다고 인식하고 있다.

국토부는 상호 연계 모델을 개발하고 있다. 도시재생 연계형 정비사업, 정비사업 연계형 도시재생사업을 마련해 실제 사업 모델로 개발하고 있다.

도시재생구역에서 정비사업을 진행하려면 주민 동의와 토지 확보가 필요하다. 일정 주민이 동의할 때 토지를 확보할 수 있는 제도를 위해 국민적 공감대가 필요하다.

도시재생과 정비사업을 효과적으로 결합해 실질적인 삶의 변화와 쾌적한 주거 공간을 만들 수 있도록 하겠다.

 

2. 전세 및 주택 공급 정책

#전세난 해소 #서울 아파트 가격과 공급량 #역세권 등 새로운 주택공급방안 #공공자가주택 공급

Q. 임대차보호법이 개정되고 4개월째 전세난이 일어나고 있다. 전세난은 언제쯤 해소될 수 있고 추가 대책도 검토하는지?

- 현재 전세 대책을 통해 시장 안정화를 위한 노력을 하고 있다. 장관으로 취임하면 역세권이나 공장부지, 저층주거지, 공공기관 보유 부지들을 집중적으로 활용해 공공전세나 매입임대 주택을 공급할 예정이다.

이런 주택들은 공급하는 데 오래 걸리지 않는다. 다세대나 호텔, 상가 리모델링은 6개월에서 1년 만에 공급할 수 있다.

이미 발표된 전세 대책 외에 주택 공급에 대한 불안감을 해소할 수 있는 주택 물량을 선제적으로 공급해 전세 안정에 기여하겠다.

Q. 현재 서울 아파트 중위가격은 10억원이다. 이 가격이 적정하다고 보는가? 아울러 서울 아파트 연간 적정 공급량은 얼마라고 보는가?

최근 주택가격이 오르면서 국민들의 부담이 많이 늘어나고 있는 것으로 안다. 참 안타까운 현실이다. 경제협력개발기구(OECD)는 적정 주택가격으로 연 소득의 5배를 넘지 않는 것을 권장하고 있다. 현재 서울 가격은 그 부담을 훨씬 뛰어넘는다.

부담 가능한 주택을 충분한 물량으로 공급해야 한다. 현재 시장보다 싼 가격의 주택을 공급해야 주택 가격이 안정될 수 있다. 그러나 주택가격 상승은 인구구조의 변화 때문인 것도 사실이다. 최근 몇 년간 가구 변화가 2만~3만 가구로 크지 않았지만, 작년에는 6만 2000가구 늘었다.

가구 수 변화를 고려하면 좀 더 물량을 안정적으로 공급해 주택 공급이 불안하다는 신호가 현장에 나타나지 않도록 해야 한다.

장관으로 취임한다면 주택 통계를 살펴 어떤 유형의 주택을 얼마에 공급하는 게 필요한지 보겠다. 주택 수와 방 수, 평형, 유형들을 구체적 통계로 검토하고 정부 정책을 집행할 예정이다.

Q. 역세권이나 준공업지역, 저층빌라 밀집지역 등의 규제 완화로 주택공급을 확대하는 방안을 밝혔다. 구체적 방법은?

- 역세권, 저층주거지, 준공업지역 등은 지역마다 토지이용 현황, 도시계획 내용, 소유자 특성 등이 다양해 일률적으로 하나의 사업을 추진하기보다 맞춤형 공급 방안이 필요하다.

같은 노후 주거지라고 해도 소규모 주택정비사업, 공공 리모델링과 같이 소형 사업이 적정한 곳이 있는가 하면, 재개발과 주거환경개선사업, 가로주택정비사업 등 정비사업을 병행하는 것이 효과적인 부지도 있다.

Q. 이들 사업을 하면 이주 수요가 생긴다. 공공재개발·재건축이 추진되면 이주 수요가 높아진다. 현재 심각한 전세난 속에 이런 이주 수요에 대응할 방안은?

- 대규모 정비사업의 경우 별도의 이주용 단지를 조성해 이주 수요에 대응할 필요가 있다. LH가 성남시 순환재개발을 할 때 4650가구의 이주 단지를 조성했다. 이주 수요가 많으면 3기 신도시 등을 활용해 충족할 수 있다.

소규모 사업은 사업부지나 인근 지역 국·공유지, 건축물 매입 리모델링을 활용할 수도 있다. 이주 수요 조절로 수급 상황을 관리하고, 지역별 사업 현황을 고려해 사업을 추진할 예정이다.

Q. 지분적립형, 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택의 비중이 얼마가 돼야 주택가격 안정에 영향을 줄 수 있다고 생각하나?

- 우리 주택시장의 주택은 분양주택과 임대주택 두 유형으로 치중돼 있다. 분양주택은 높은 가격 때문에 부담하기 어렵고, 임대주택의 경우 공공임대는 엄격한 입주조건 때문에 입주하기 어려운 계층이 있다.

이런 분들에게 공공자가주택은 전세금 정도만 가지고 내 집을 마련할 수 있게 할 수 있다. 주택담보대출비율(LTV) 규제 등 금융 규제로 자가주택 매입시장에 진입하지 못한 계층을 위해서 다양한 유형의 공공자가주택이 필요하다.

공공자가주택을 어떤 단지에 어느 정도 공급할지 문제는 해당입지 사업성, 주민 의견, 지자체 의견을 종합적으로 고려해 결정이 가능하다. 공공자가주택은 자본회수가 늦기 때문에 사업성이 부족한 도심에서는 충분한 물량 공급이 어렵다. 국·공유지나 저렴한 토지를 확보해 고밀개발하면 사업성의 여유가 있기 때문에 공급이 가능할 것이다. 공공자가주택, 임대주택 등이 폭넓게 맞춤형으로 공급될 때 주거 안정이 가능할 것으로 생각한다.

 

3. 수도권 주택 공급과 균형발전

Q. 주택 공급이 수도권에 집중되고 있다. 사실상 균형발전 포기로 비치고 있다. 이점에 대한 생각은?

- 수도권은 다른 지역보다 주택보급률이 낮고 인구 집중으로 수요도 집중돼 수도권 주택가격이 불안정한 것이 사실이다. 그러다 보니 수도권 주택 불안정을 막기 위해 3기 신도시, 수도권 주택 공급계획, 전세공급계획 등이 집중됐다.

이런 문제를 극복하기 위해 지방에는 수도권보다 더 나은 주거환경, 더 나은 주택을 집중 공급할 필요가 있다. 지방은 사업성이 부족한 지역이 많기 때문에 지방에서도 수도권에서 시작했던 공공재개발 재건축을 시작하되 사업성이 부족한 부분은 국비 지원으로 보완한다면 지방에서도 좋은 주택의 공급이 가능하다.

지방은 주택 공급과 함께 사회서비스, 일자리, 혁신공간, 농촌산업까지 결합할 수 있는 주택으로 만들 수 있다. 이를 통해 수도권 대도시에 사는 분이 지방에 가더라도 수요 부족 문제를 겪지 않고 새로운 삶의 공간을 만들 수 있다. 저는 개인적으로 지역균형발전을 연구하고 주장해온 사람으로서 수도권에 집중된 기능이 고착되지 않도록 지역균형발전을 위한 다양한 방안을 마련하겠다.

 

4. 김해신공항

Q. 김해신공항 문제에 대해 어떤 결론을 내릴 생각인가?

- 장관 후보자로 지명된 이후 많은 기관이나 전문가들이 김해신공항이나 다른 공항에 대한 많은 우려와 기대를 동시에 전달해줬다. 저도 이 부분에 대해 많이 생각하고 있고 의견도 듣고 있다. 현재 국토부가 국무총리실 검증보고서를 면밀히 검토하고 있는 것으로 안다.

제가 장관으로 취임하면 이 부분을 꼼꼼하게 보고 법적인 해석이나 실행 방안을 마련해 조속히 후속 계획을 마련하겠다.

 

5. 부동산 시장 과열과 금리 인상 필요성

Q. (조정대상지역 확대 조치 등)지금과 같은 규제가 얼마나 실효성이 있다고 보는가? 부동산 시장 안정을 위해 금리 인상 필요성을 당국에 건의할 생각이 있는가?

- 세계적인 저금리 기조가 당초부터 있었고 코로나 19에 대응하기 위해 경제 활성화 정책의 일환으로 추가적인 초저금리 정책을 시행하면서 주택 시장에 유동성이 쏟아져 불안 요인이 된 것이 사실이다. 이런 현상은 우리나라뿐만 아니라 미국, 캐나다, 프랑스, 호주 등 외국에서도 나타났다. 많은 돈이 시장에 유통되고 그것이 국내 자산시장에 유입돼 불안정에 중요한 기초 배경이 되었다고 생각한다.

초저금리 상황에 자산시장에 유입되는 것은 기대수익률이 높기 때문이다. 그것을 낮춰 유동성이 추가 유입되지 못하도록 규제지역 제도가 운용되고 있다.

금기 수준을 결정하는 문제는 자산시장뿐만 아니라 코로나 19로 인한 거시적 여건도 존재하기 때문에 통화 당국이 종합적으로 판단해 결정할 것으로 생각한다. 자산시장을 관리하는 국토부 입장에서 이런 시장의 불안감을 정확히 전달해 통화 당국이 결정할 때 참조할 수 있도록 노력하겠다.

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이민호 기자

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