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국회

[김능구의 정국진단] 윤후덕 국회 기재위원장② “부동산법, 다주택자 투자 수익률 하락 시켜 부동산 안정화 기여할 것”

정부·여당 부동산 정책의 핵심 “다주택자 주택 보유·매수 수익률 하락”
“핵심은 취득세 대폭 인상 ... 다주택차 추가 매수 견제로 부동산 매물 늘어날 것”
주거 안정 위한 ‘임대차법’ ... 시간 지나면서 전세 시장 안정 기여 가능


 

[폴리뉴스 대담 김능구 대표, 정리 이은주 기자] 최근 국회가 통과시킨 부동산 관련법들에는 유동성 확대 환경 속에서, 실물 경기 부양과 부동산 안정이라는 목표를 달성하기 위한 정부 여당의 고민이 녹아있다. 정권의 하반기 명운이 ‘부동산’에 걸렸다는 말이 나오는 가운데, <폴리뉴스>는 윤후덕 기획재정위원장과 12일 국회 본청 기재위원장실에서 <폴리뉴스> 창간 20주년 국회 상임위원장과의 만남 특집으로 김능구 대표와 ‘정국진단’ 인터뷰를 가졌다. 3선 중진인 윤후덕 국회 기획재정위원장은 현재 더불어민주당의 ‘부동산 태스크포스 단장’을 맡고 있기도 하다. 

유동성이 확대되는 환경에서 부동산 시장을 안정화시켜야 한다. 문재인 정부가 처한 녹록치 않은 정책 환경이다. ‘팬데믹’으로 인한 기업 도산과 실업 확산을 막기 위한 수단으로 유동성 확대는 유지되어야 한다. 그러나 유례없이 풍부한 유동성은 자산 시장의 과열을 촉진하면서 부동산 안정이라는 목표 달성의 걸림돌이 되고 있다. 여기에 서울 집값은 떨어질 리 없다는 한국 사회의 견고하게 형성되어온 부동산 불패 심리도 정부가 내놓은 강력한 부동산 수요 억제책에 ’패닉바잉‘으로 반응하면서 집값을 높이는 형국이다.

국회는 6·17대책, 7·10 대책의 후속 법안을 처리하고 주택임대사업자 제도의 대체안인 임대차 3법에 대해서도 속전속결로 처리시킨 상태다. 최근 통과된 국회의 ‘부동산 3법’은 다주택자의 종합부동산세 부담과 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 부담을 확연히 높인 내용이 골자다.

윤 위원장은 최근 국회가 통과시킨 ‘부동산 3법’ 등 정부 여당의 부동산 정책 핵심을 다주택자들의 ‘주택 보유·추가 매수의 수익률을 하락’시키기 위한 것에 초점이 맞춰 있다고 설명했다. 다주택자 주택 투자수익률을 낮춰 시장에 매물이 공급되는 효과를 겨냥했다는 뜻이다. 윤 위원장은 “이번 법안으로 다주택자가 투자 이익을 위해서 주거형 아파트나 주택을 사는 부담이 상당히 높아졌다”며 특히 ‘취득세’ 부담이 대폭 강화된 점이 궁극적으로 집값 안정에 기여할 것으로 봤다.

취득세는 주택을 새로 취득할 때 부과하는 조세다. 1~3주택자의 취득세율은 주택 가액에 따라 1~3%, 4주택 이상인 경우에는 4%를 적용받아왔지만 11일 지방세법 개정안이 시행되면서 2주택자는 8%, 3주택 이상인 경우에는 12%의 최고세율이 적용된다.

윤 위원장은 “이 법안이 통과되면서 다주택자가 강남 10억 원의 주택을 다주택자가 취득할 때 1억 2000만원의 취득세를 내야 한다. 거래 비용과 수수료 부담이 강화된 것이다. 여기에 양도소득세도 중과세하게 된다"고 말했다. 이어 ”이에 따라 투자 목적으로 주택을 구입한 분들은 12%의 거래비용을 넘어서는 수익을 거두려면, 양도소득세 등을 모두 감안해 적어도 1,2년 내에 20%정도의 주택 상승을 기대할 수 있다는 판단이 확실히 서야만 할 것이다. 그런데 이는 현실적으로 어려운 일“이라면서 궁극적으로 매물이 공급되는 효과를 낳을 것으로 봤다. 다주택자들의 주택 추가 구입 의지를 꺾을 수 있어서다. 취득 부담 강화를 계산한 다주택자들이 매물을 내놓으면서 장기적으로 공급 확대를 견인해 시장을 안정시킬 수 있다고 봤다.

그러나 아직 ‘부동산 안정’이 본격화될 기미는 보이지 않고 있다. 오히려 정부의 강화된 규제를 계기로 시장에서 ‘패닉 바잉’(가격이 더 오르기기 전에 구매하려는 소비자들의 급작스런 구매 행동)마저 나타나고 있다는 우려도 높다. 정부가 공공재건축을 활성화하는 내용 등을 골자로 한 수도권 주택 13만 2000가구 공급 방안도 내놓았지만 실제로 시장에서 확보될 수 있는 물량일지에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 강화된 ‘수요 억제’ 정책에 비해, 주택 공급 정책은 다소 약하다는 지적도 쏟아진다.

이에 대해 윤 위원장은 일부 수긍하면서, 거주를 위해 주택을 구매하는 ‘실수요자’를 위한 부동산 정책이 지속적으로 마련되어야 한다는 의견을 피력했다. 윤 위원장은 이번 대책으로 “서울에 밀집한 주택을 생애 최초로 구입하는 분들에 대한 다양한 금융지원들이 같이 제시됐다”면서도 “정부가 (실수요자를 위한) 좋은 답을 지속적으로 드려야 한다”고 말했다.

윤 위원장은 “공급을 더 늘리면서, 공급의 상당부분을 생애 최초로 주택을 구입하는 분들이나 신혼부부 청년들이 살 수 있는 기획을 ‘더’ 넓히고 그에 따른 금융 지원 폭을 넓히는 대책도 꾸준히 발표해야 한다”고 말했다. 다만 윤 위원장은 “(부동산 3법 등이) 본격 발동되면서 다주택자의 추가 매수를 ‘스톱’시키는 효과가 시장에 나타내게 되어 이들이 주택 추가 매수가 완화되면, 무주택자가 숨을 고르면서 정부의 금융 지원으로 집을 살 수 있는 기회가 형성될 수 있다”고 말했다. 수요 억제책이 궁극적으로는 장기적 공급책으로 작동할 수 있다는 의미다. 윤 위원장은 전체 주택 보유자 중 압도적 다수가 ‘다주택자’인 상황이기 때문에 이들이 추가적으로 주택을 매수하는 상황을 막고 보유의 부담이 높아지면 매물이 시장에 공급될 수 있다고 전망했다.

임대차법이 통과화면서 ‘임대인’의 반발이 확산되는 한편, 전셋값 폭등에 대한 우려도 나온다. 임대차법의 핵심은 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 핵심으로 한다. 계약갱신청구권이 도입되면서 임대차 계약이 기존 2년에서 4년 사이클로 돌아가게 됐고, 임대료 상승폭도 기존의 5% 이내로 제한되게 됐다. 이에 따라 일각에서는 계약 기간이 2년에서 4년으로 확대된 만큼, 4년치 전세가 한꺼번에 오를 것이라는 우려의 목소리가 높다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세값은 지난주까지 56주 연속 상승했다.

이에 대해 윤 위원장은 “전세가 오르는 것은 가장 우려하는 부분”이라면서도 수개월이 지나면 지금의 폭등 현상은 가라앉을 것이라고 전망했다. 윤 위원장은 과거 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 개정했던 89년의 주택임대차보호법 개정 사례를 들었다. 윤 위원장은 “해당 법안이 12월 통과됐는데, 다음해인 4월까지 전세값이 상당히 올랐다. 그런데 4개월 이후 전세값이 안정된 바 있는데 이를 감안해서 봐야 한다”고 말했다. 이어 윤 위원장은 “여기에 89년 임대차법과 달리 최근 통과된 임대차법은 현재의 임대차 관계를 보호하는 것을 포함한 법안이다. 또 상한율의 제한을 포함하기에 전세값의 폭등이 지속되지는 않을 것”이라고 말했다.

한편 57년생인 윤후덕 기재위원장은 경제 관련 상임위를 두루 거친 '경제통'으로 꼽힌다. 19대 총선에서 경기 파주갑에서 당선돼 여의도에 입성한 뒤 내리 3선을 했다. 연세대 사회학과를 졸업했고 이후 새천년민주당 대통령선거대책위원회 부대변인, 청와대 정무비서관을 거쳤다. 윤 의원은 당내 예산통으로 불린다. 국회에서 예산결산특별위원회 간사와 원내수석부대표 등 중직을 맡아왔다. 20대 국회에서는 원내수석부대표를 맡아 법안 및 예산안과 관련한 야당과의 협상을 이끌었다

 

다음은 윤후덕 위원장과의 일문일답이다

부동산이 핵심 현안으로 떠올랐다. 7월말 종합부동산세법·법인세법·소득세법 개정안 등 부동산3법을 의결하면서 부터다. 이에 따라 임대인·임차인간, 여야간 갈등이 극화됐다. 당내에서도 일부 찬반이 갈리는 분위기다. (1) 위원장은 정부 개편안이 궁극적으로 집값을 안정시킬 수 있다고 봤다. 그렇게 판단한 이유는 무엇인가. 그리고 (2) 집값이 안정화됐단 지표는 무엇이라고 보고 언제쯤 실효과가 나타날 거라 예상하는가.

이번 대처는 종합대책이었다. 입법 대책과 공급대책을 함께 냈다. 정책을 총 종합했다. 공급 대책은 시장에서 많은 논쟁이 있다. 특히 공공형 재건축 관련해서는 논쟁이 일고 있다. 여러 의견들이 있다. 눈여겨 봐야 할 것은 세제 부분이라고 본다. 기존에 보유세 양도소득세가 과중됐다. 보유에 따른 비용을 더 부담하게 됐다. 주거용 주택이라는 게 의식주의 주다. 공동체는 주에 해당하는 부분에 대한 공공의 목적을 실현해야만 하는 의무가 있다.

우리 헌법에도 그런 규정이 분명히 있다. 주거형 주택을 투기나 투자 대상으로만 보는 현상이 일반화되고 있다는 것이 무척 우리 공동체를 어렵게 만든다. 우선은 다주택의 문젠데 2주택 이상 다주택 가구가 300만 가구 정도. 전체 가구가 대체로 1700만 가운데 15%된다. 전체 보유 주택에서는 전체 주택의 61%를 가지고 있다. 집 없는 사람이 역으로 많다는 의미다. 다주택자가 가지고 계신 주택이 61%에 해당하면 집 없는 분이 상대적으로 많다는 의미다. (다주택자의 주택 추가 매수가) 더 가속화되고 지속된다면 공동체 유지에 어렵다.

이번 대책은 보유 단계와 매도 단계에서 세제를 강화시켰다. 보유 단계에서 종부세를 올렸고 매도 단계에는 양도세 중과했다. 특히 눈여겨 봐야 할 건 ‘취득세의 정상화’다. 조정 지역에서 2가구, 3가구에 대해서 취득세를 8%-12%까지 부과했다. 이건 진입 단계에서 과세가 강화된 것이다. 조세 저항은 없다. 보유 주택이 아니기 때문이다. 강남에서 10억 주택을 3, 4, 주택자로 살게 되면 시가로 내기 때문에 1억 2000만원의 취득세를 내야 한다.

이런 ‘거래비용’과 ‘수수료’ 부담이 강화되면서 양도소득세 중과세 하게 된다. 그러면 다주택자가 모든 주택에서 동시에 잠을 잘 수 없다. 결국 전세의 목적으로 투자 목적의 집이다. 그러면 수익률을 따져봐야 하는데 초기 진입단계에서 15% 거래비용을 들이고 1·2년 내에 20% 정도의 가격 상승이 있어야 하는데 현실적으로 금방 계산하기 어렵다. 다주택자가 투자 수익 목적으로 추가적으로 아파트를 사고, 주거형 주택을 사는 것은 어렵게 됐다. 저는 그렇게 판단한다.

또 하나는 서울에 밀접한 지역 주택 공급을 상당히 하는 계획을 제시했다. 생애 최초 청년 주택을 구입하는 분들에 대한 다양한 금융 지원들이 같이 제시됐다. 얘기하기엔 다주택을 가지신 분들이 내년 6월 1일부터 이번 통과시킨 법이 발동하게 된다. 양도세 중과와 종부세 중과가 그때부터 발생한다. 그 기간 중에 매물을 내놓을 것이라고 저는 예측한다. 그렇게 해서 나오는 주택이 시장을 안정시키고, 현재 무주택자나 생애최초 신혼 청년부부들이 주택을 구입할 수 있는 시기도 조성할 것이라고 보고 있다. 상당한 재정을 가진 다주택자의 추가 매수를 ‘스톱’시키기 때문이다. 이들의 투자 부담이 높아지면서 가지고 있는 것가지고는 수익을 내기보다 내놓는 것이 유리하다고 판단하기 때문이다. 다주택자 추가 매수를 하지 않게 되면 무주택자가 숨을 고르면서 이런 저런 정부 금융 지원으로 집 살 수 있는 기회가 형성될 수 있다고 보고 있다.

 

부동산법 통과 이후 집값은 안정되고 있다고 보나. 6월 이전엔 효과 나타난다고 이야기하셨는데, 주거 안정 지표는 무엇으로 보나.

한국감정원에서 주간 단위로 매매 가격 상승률 추이 발표한다. 8월 4일 것을 최근 발표했는데 그 수치에서도 ‘상승률 둔화’가 지표로 확인되고 있다. 이렇게 전망하는 것은 옳지 않지만 빠른 시일 내에 그 지표가 정책 당국이 바라봤던 지표 수준까지 진입하지 않을까 생각한다. 자세히 들여다보는 전문가들이 매물을 내놓기 시작한 시점이 더욱 안정 추세 진입했다고 본다. 그런데 아직 매물 내놓기 까진 시간이 걸릴 것이다.

 

민주당 부동산 태스크포스 단장을 맡으셨다. (1) 신규 택지 예정지 공공주택 공급에 대한 당내 불협화음이 나오고 있다. (2) 공급 부족 문제를 우선 해결해야 한다는 반발도 있다. (3) 임대차법 개정으로 전셋값이 폭등할 수 있다고 야당이 주장한다. 각각 어떻게 보고 계신가. 또 현 부동산 문제를 해소할 핵심 방책은 무엇이라고 보는가.

 

우려가 크다. 그 부분을 가장 우려했다. 지금까지 시점에서는 안정이 된다는 판단 시간적으로 이르다. 과거 89년 경우 1-2년으로 법을 개정했다. 그때는 법 개정한 이유로 1,2,3,4월 까지 상당히 많이 올랐다. 4개월 오른 뒤에 안정됐다. 89년에 법 개정 할 때 시점에 전세 상승률도 꽤 됐던 흐름이 있었는데 그것을 감안해서 봐야 한다. 가장 걱정하는 부분이다. 89년과 달리 기존에 현재의 임차 관계의 주택에 대해서도, 현재의 임대차 상태를 이 법에 권한이 존중되는 법으로 만들었다.

89년 법은 현재 진행되고 있는 임차 관계에 대해 보호하는 법은 아니었다. 이를 테면 전세 가격이 상당히 오르는 부작용이 있었다. 그런데 이번 경우는 기존의 임차관계와 상한율 5% 모두 포함하기에 전세가 오를 수 있는 대상이 많지는 않을 것이다. 시행 시점에서의 계약갱신청구권과 5% 이내의 상한율이 그대로 적용되기에 시간이 가면서 개정법의 범위 내에서 정착되리라고 기대한다. 물론 이 과정에서 임차인, 특히 임대인분들의 재산상 어려움과 계획상의 어려움이 많이 발생한다. 그 부분은 예측 가능하게 정책을 펼쳤어야 하는데 그렇지 못했다는 점에서는 무슨 말씀 드려도 송구하다. 하여튼 그래도 우리 공동체 건전한 발전을 위해서 이 법 개정이 필요했다고 본다.

 

이재명 지사도 공공임대주택을 얘기했다. 유럽에서 사회적 시장 경제를 하고 있는데 교육이라든지 의료라든지 주거 부분에 있어서 공공성을 강화해서 정의로운 복지 국가 모습을 갖췄다. 정부가 주택 문제에서도 첨부터 공공성 강화 하는 방향으로 했다면 하는 아쉬움 같은 것이 있다.

어느 정부나 공공문제 주택 강화하고자 했다. 여러 정책 아이디어들이 있었다. 그런데 공공임대주택을 질 좋은 주택으로 제공하는 것에 있어선 크게 미치지 못했다. 임대 분양으로 일부 나타났는데 그것은 양이 부족했다. 공공임대주택의 재고를 소진시키는 정책의 역기능들이 있었다. 지금은 임대주택의 질을 높이고 청년 신혼부부와 사회 초년생들이 더 호감을 갖는 주택을 만들어야 한다는 정책적 합의 이미 가지고 있고 그런 노력 하고 있다.

 

주택 정책 인사는 어떤 면에서 국민들에게 좋은 사인이 되지 않을까?

답변하기 곤란한 질문이다. 인사 문제는 말씀드리기가 그렇다. 우리 정부의 부동산 정책의 공과 실, 과오가 많았다. 조기 집권하고나서 이렇게 풍부한 유동성이 만들어질 거라고는 예측하지 못했다. 미중무역 갈등이나 코로나19로 인한 양적 팽창에 따른 초저금리 상태에서의 과도한 유동성이 형성되어서 그것이 부동산 쪽으로 대거 몰리는 것을 가정했다면 정책을 아마 그렇게 쓰진 않았을 것이다. 예측하지 못했다는 건 변명의 여지없다.

 

젊은 층들은 대출 통해서 집을 장만한다. 그런데 대출 옥죄는 정책에 상실감을 느낀다고 한다.

그 부분은 통렬히 반성한다. 부동산 정책이 투기지역 투기과열지역 조정대상지역 구역을 지정하는 방식으로 규제 정책을 제시했다. 수도권은 거의 다 묶여 버린다. 조정 대상 지역이 아닌 지역에서는 LTV 70%였는데 발표 된 순간 50%로 내려가 버렸다. 그러면 누구든 자금을 확보하려는 개인들의 노력들이 상당히 시행착오를 겪게 된다. 그런 부분들이 상당히 정부를 성토하는 요인이다. 그래서 그것을 규제지역을 정해서 지정을 하고 대출을 규제하는 방식에서 좀 벗어나야 한다고 본다. 정부도 일찍부터 개별 건에 담보물건의 담보 가치의 70% 혹은 50% 대출한다는 기존 방식에서 다른 방식으로, 차주의 소득 대비 상환 능력을 가늠하는 DSR 정책으로 개편해나가고 있다. 아직은 새로운 대출정책이 정착이 안됐다. 빠른 속도로는 그쪽으로 가려고 한다고 보고 있다.

 

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