1월 양도세 장특공제 축소, 전세대출 이용 갭투자 제한, 취득세율 일부 변경 등
2월 청약시스템 이관, 실거래가 신고 기간 단축, 계약서 작성 시 중개보수 협의 등 달라져
[폴리뉴스 노제욱 기자] 2019년이 저물고 있는 가운데, 2020년 부동산 제도에서는 다양한 변화가 예고돼 있다. 이를 시행 시기별로 정리해볼 예정이며 먼저 1, 2월부터 바뀌는 부동산 제도를 알아본다.
부동산 정보업체 부동산114에 따르면 내년 1월에는 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소, 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한, 주택 유상거래 취득세율 일부 변경 등이 예정돼 있다. 2월에는 주택 청약시스템 이관, 실거래가 신고 기간 단축, 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의 등이 달라진다.
먼저 2020년 1월 1일부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제(장특공제)란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제해주는 제도를 말한다. 지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장특공제 혜택을 받았다. 그러나 2020년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장특공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.
다만 이 기준은 내년 한시적으로 적용될 것으로 보인다. 정부가 12·16대책에서 1주택자 장특공제 요건에 아예 거주기간별 공제율을 차등 적용(3년 이상부터 12∼40%)해 2021년 이후 양도분부터 적용하기로 했기 때문이다.
다음으로 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.
또한 내년부터는 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억 원 이하 1%, 6억 원~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%) 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다.
2020년 2월 1일부터는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 원래 계획상으로는 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고, 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후(1.24~27) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상됐다.
그러나 최근 국회가 선거법 개정안을 놓고 ‘필리버스터 정국’에 돌입하면서 청약시스템 이관에 필요한 주택법 개정안도 통과하지 못하고 있다. 개정안에는 주택청약업무를 한국감정원이 수행하도록 하면서 금융실명제법으로 보호되는 청약통장 가입자들의 금융정보를 비금융기관인 한국감정원이 은행들로부터 제공받을 수 있도록 하는 개인 정보 취급 자격이 부여돼 있다. 따라서 현 상황으로는 청약시스템 이관 작업이 계획대로 이뤄지지 못하고, 더 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.
다음으로 2월 21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 ‘30일’로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기게 되면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 또한 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 그동안 높은 실거래가로 허위계약을 해 시세를 부풀리고 가격 상승을 부추긴 후 계약을 취소하는 행위 등이 있어왔다. 실거래가 신고 기간 단축을 통해 거래정보를 최대한 빨리 반영해 더 정확한 시세정보를 전달하는 것과 동시에 부정거래 또한 막을 수 있을 것으로 보인다.
또한 2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 계약자가 수수료 책정과 관련해 공인중개사로부터 충분한 설명을 들었다는 ‘확인란’도 신설된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양 당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다.
지금까지 일부 공인중개사들이 매물을 중개할 때는 수수료를 잘 설명하지 않고 계약을 진행하다가, 잔금을 치를 때가 돼서야 최대 요율을 제시하는 경우가 많았다. 계약자는 이미 매매 절차가 끝난 상황이다 보니 이를 따를 수밖에 없었던 것이다. 그러나 앞으로는 이러한 문제가 발생하지 않을 것으로 기대된다.