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건설부동산

[경제이슈]규제에 또 규제...분양가 상한제 발표 “서울 전역 사정권”

서울 재건축 분양 단지 비상...상아2차, 둔촌주공 등 해당
후분양 기준도 강화...공정률 50~60%에서 80%으로
윤관석 국토위간사 본지 통화 "주택공급 축소, 풍선효과 우려 정부에 전달"

[폴리뉴스 노제욱 기자] 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 ‘투기과열지구’의 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다. 특히 서울은 25개구 모두가 ‘투기과열지구’에 해당된다.

이에 대해 12일 당정 협의에 참석했던 국회 국토교통위원회 윤관석 간사에 따르면 참석 여당 의원들은 주택공급 축소와 풍선효과 등 이번 조치에 대한 일각의 우려를 전하고 정부 입장을 확인한 것으로 나타났다. 

정부의 이번 조치가 시행되면 재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점도 ‘입주자 모집 승인 신청’ 단계로 앞당겨진다.

공공택지뿐 아니라 민간택지 아파트의 분양가도 정부가 엄격히 관리하겠다는 뜻으로 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트의 높은 분양가가 전체 부동산 시장을 다시 과열시키고 있다는 판단에 따른 것이다.

국토교통부는 12일 오전 여당과의 당정 협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다.

협의에 참석했던 국토교통위원회 간사인 윤관석 더불어민주당 의원은 폴리뉴스와의 통화에서 "분양가 상한제에 대한 의원들의 지적을 묻는 질문에 대해 “주택 공급 축소나 풍선효과 등의 부작용에 대한 대책이 있는지에 관한 지적이 있었고 김 장관을 포함한 국토부 관계자들은 이에 대한 대책을 갖고 있다고 밝혔다”고 전했다.

윤 의원은 이어 적용 지역에 관해 어떤 논의가 있었는지를 묻자 “이번 협의는 시행령을 개정하는 안을 논의한 자리였기 때문에, 시행령이 만들어져야 적용 지역에 관련해서 본격적으로 이야기를 할 수 있다”며 “따라서 오늘은 이에 관해서는 구체적인 이야기를 할 수 없는 자리였다”고 답했다.

정부의 이번 개선 추진안을 살펴보면 우선 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있도록 적용 조건을 완화했다.

현행 주택법 시행령 제61조에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월 간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

하지만 14일 입법 예고될 개정안은 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다.

현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건 ▲ 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲ 최근 3개월 주택 매매량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 ▲ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5 대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약 경쟁률이 10 대 1 초과는 그대로 유지하되, 다만 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다.

민간택지 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겨졌다.

현행 시행령 61조 2항은 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하지만, 예외적으로 재건축·재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’를 대상으로 명시하고 있다.

하지만 개정안은 재건축·재개발 사업도 똑같이 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다.

이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하고 특히 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치라는 게 국토부의 설명이다.

국토부에 따르면 현재 서울시에서 추진되는 주택 정비사업 규모는 381개 단지, 29만4000가구이다.

일반적으로 착공 직후 일반 분양분에 대한 입주자 모집 승인 신청이 이뤄지는 만큼, 지난 6월 기준으로 이미 착공 단계에 있는 85개 단지(6만9000가구)를 뺀 나머지 296개 단지(22만5000가구)가 민간택지 분양가 상한제를 적용받을 것으로 추산된다.

아울러 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또’ 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간이 늘어난다.

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년인데, 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5년에서 최장 10년으로 연장했다.

이에 더해 국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최장 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.

분양가 상한제에 따라 분양가를 산정할 때 사용되는 택지(토지)비 산정 기준을 정하고 택지비 산정 절차의 적정성을 검토(한국감정원)하는 작업도 병행된다.

소비자 보호 강화 등의 차원에서 아파트 후분양이 가능한 시점을 현행 ‘지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준) 이후’에서 ‘지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후’로 개정하는 법률 개정도 추진된다.

이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 오는 14일부터 다음 달 20일까지 입법 예고되고 이후 관계 기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 발표에 대해 “분양가 상한제 실시 지역의 분양 예정 사업장들은 적절한 분양시기 조율을 놓고 처한 입장에 따라 셈법이 복잡해질 것”이라고 평했다. 이어 “후분양을 고민하던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지들은 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서두를 수 있다”며 “HUG의 분양가 통제를 받더라도 분양가 상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문”이라고 밝혔다.

또 “임대 후 분양을 검토할 수도 있다”며 “임대 후 분양은 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있으며 HUG의 분양보증 심사와 분양가 상한제 영향도 받지 않게 되므로 힐스테이트 세운과 서울 용산 유엔사 부지, 브라이튼 여의도 등이 이 방법을 고민하고 있다고 한다”고 전했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “강남 지역에 핀셋 규제를 할 것으로 예상했지만 투기과열지구로 대상 지역을 넓힌 것, 최장 10년으로 전매제한 기간 연장을 했지만 ‘로또’ 분양에 따른 차익을 환수할 수 있는 제도를 마련하지 않은 것이 이번 발표에서 중점적으로 살펴볼 부분”이라며 “이번 분양가 상한제 발표는 전체적으로 정부의 과한 규제로 본다”고 밝혔다.

이번 정책에 직접적인 영향을 받는 건설업계도 우려를 나타내고 있다.

A 건설업체 관계자는 “안 그래도 미중 무역전쟁이나 일본 수출규제 등으로 경제가 안 좋은데 분양가 상한제까지 시행돼 수주가 더 적어질 것으로 예상된다”며 “공급량이 줄기 때문에 집값이 내려갈지 의문이고, 규제에 또 규제가 더해지는 것 같다”고 말했다.

B 건설업체 관계자는 “대부분 기존에 충분히 예상하고 있던 내용들이긴 했다”고 답했다. 그러나 후분양 기준이 강화된 것을 언급하며 “후분양 기준이 강화되면 수개월 이상의 시간과 더 큰 비용이 들어가는 것”이라며 “재건축 조합과 시공사의 자금 부담이 더 커질 것이 우려된다”고 전했다.

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