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건설부동산

분양가 상한제 타겟은?...강남4구·마용성에 과천까지

상한제 도입 임박...전국 아닌 과열 지역 ‘핀셋 규제’
강남4구‧마포·용산·성동 ‘조준’...과천도 포함될 듯

[폴리뉴스 노제욱 기자] 정부가 이르면 다음 주 민간택지 분양가 상한제 시행을 위한 주택법 개정안 입법예고를 준비 중인 가운데 적용 대상 및 시기 등 세부사항을 조율 중인 것으로 알려졌다.

지난 31일 정부와 정치권에 따르면 현재 민간택지 분양가 상한제는 과거처럼 전국 단위로 시행하는 것이 아니라 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 범위를 한정하는 ‘핀셋 규제’가 논의되는 것으로 알려졌다. 전면적으로 시행했다가 자칫 공급 부족으로 이어져 오히려 집값 폭등을 유발할 수 있다는 판단 때문이다.

상한제 적용 기준을 보다 현실화해 지속적인 집값 상승이 우려되는 곳에서만 시행하겠다는 것이다.

현재 민간택지 상한제 적용 조건은 ‘최근 3개월간 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과’이다. 정부는 이 기준을 ‘물가 상승률’ 또는 ‘물가 상승률보다 약간 높은 정도’로 완화하는 방안을 검토 중이다.

부동산 업계는 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 강북 마포·용산·성동구, 그리고 ‘준 강남권’ 과천시 등이 이번 상한제 시행의 ‘주요 타겟’이 될 것으로 전망한다.

이들 지역은 모두 대표적인 ‘집값 강세 지역’들이다.

1일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향조사 결과에 따르면 강남 4구 매매가격은 0.04% 상승했다.

강남구(0.04%)와 서초구(0.04%)는 신축과 준신축 단지 위주로 집값이 올랐고, 송파구(0.03%)는 장지동 등 외곽 일부 단지 위주로 집값이 상승했다.

강북의 대표적인 집값 강세 지역인 마포, 용산, 성동구도 모두 집값이 올랐다.

마포구(0.04%)는 아현·공덕동에서 입지 좋은 단지들이 매수세가 붙으면서 집값이 뛰었다. 성동구(0.04%)는 금호·행당·하왕십리동 일대 인기 대단지 매물이 소진되면서 가격이 상승했다. 용산도 0.02% 올랐다.

과천시는 원문동 대단지와 재건축 일부 단지의 집값이 뛰면서 무려 0.42%의 상승률을 기록했다.

지방은 0.07% 하락했고, 전국기준으로 봐도 0.03% 하락한 것과는 대조적인 모습이다.

분양가 상한제가 시행되면 현재 분양을 준비 중인 강남 4구 재건축 단지들이 가장 먼저 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다. 래미안 라클래시(강남구 삼성동 상아 2차), 래미안 원베일리(서초구 반포동 신반포3차·반포경남), 둔촌 주공, 잠실 진주 등이 해당한다. 이들 아파트는 이미 관리처분 인가를 마친 상태다.

현재 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비 사업의 경우 법 시행 후 관리처분 인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼있다.

건설업계에서는 정부가 ‘관리처분 인가 신청’ 기준을 일반 주택 사업과 동일하게 ‘입주자 모집공고’로 통일할 것이라는 관측이 나온다.

그러나 이들 단지는 이미 사업 계획이 대부분 확정된 점을 감안해 공포 후 일정 기간 경과규정을 두거나 관리처분 인가 단지에 한해 일정 시한 내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안 등이 나올 수도 있을 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “민간택지 분양가 상한제가 결국 인위적으로 가격을 통제하는 개념이라 장기적으로 공급물량 감소나 설계, 시공품질 저하로 이어질 수 있다는 우려가 있다”며 “따라서 전 지역에 시행하는 것보다 재건축 등 집값 불안의 진원지나 고분양가 현상이 만성화된 규제지역 위주로 제한 시행하려는 것이 아닐까 싶다”고 말했다.

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