[폴리뉴스 김영철 기자] 20일 부동산 전문 사이트인 직방 빅데이터랩의 분석에 따르면 서울에서 분양되는 민간 아파트 중 분양가 9억 원을 초과하는 아파트가 절반에 육박한다고 밝혔다. 

직방 빅데이터랩에 따르면 지난 2015년부터 서울에 분양된 민간아파트의 분양가를 분석한 결과 분양가 9억 원 초가인 서울 민간 아파트는 2015년 12.9%, 2016년 9.1%, 2017년 10.8%에 불과했지만 지난해부터 초과 비중이 크게 늘어나면서 올해 48.8%까지 상승했다. 

서울 권역별로 강남3구 민간분양아파트 중 분양가 9억 원 초과 비중은 지난해 92.2%에서 올해는 76.4%로 하락했지만 여전히 높은 비중을 차지하고 있다. 

한강 이북 서울은 2017년 용산과 성동구의 대형 고가 아파트 분양이 이뤄지면서 9억 원 초과 아파트가 12.6%로 늘어난 것을 제외하곤 지난해까지 10% 미만이었으나 올해 45.4%로 비중이 크게 증가했다. 또한 이 일대는 기존 한강과 맞닿은 마포, 용산, 성동, 광진 외에도 서대문과 동대문 등 도심으로 분양가 9억 원 초과 분양 사례가 확산되고 있다. 

분양 가격 구간별로 6~8억원 이하는 지난해 33.4%에서 올해 4.4%로 감소한 반면 분양가 올8~11억 원 이하는 지난해 22.3%에서 올해 44.9%로 두 배 이상 증가해 구간의 비중이 커졌다. 

국민주택규모로 일반 가구의 선호도가 가장 높다고 볼 수 있는 전용 84㎡의 신규 분양가는 8억 원 초과가 대세가 되고 있다. 

84㎡의 분양 가격대별 비중은 지난해까지 8억 원 이하가 2015~2017년 70~80%대의 비중을 차지했으며 강남3구 아파트 분양 비중이 증가한 2018년은 45.4%로 절반 이하로 줄었고 올해는 17%로 비중이 더 하락했다.  그에 반해 분양가 8~12억 원은 올해 72.2%로 비중이 커졌다. 

서울 아파트의 분양가가 급상승하는 원인으로는 지난해까지 매매 가격 상승과 신규 분양 아파트에 대한 수요자들의 높은 선호도로 양호한 청약 실적을 올리는 것이 분양가 상승의 1차적 원인이 되고 있다. 

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “서울에선 여전히 새 아파트 선호 현상이 높은 반면 기존 주택시장에선 저렴하고 수요자 눈높이에 맞는 물량을 찾기 힘들다”며 “신규 분양시장에선 무주택자, 특별공급 대상자들은 새 아파트 선호 현상이 지속되다보니 강북마저도 강남만큼 분양가 책정이 높게 되면서 서울의 전반적인 분양가가 올라가는 현상이 생긴다”고 말했다.

이어 함 랩장은 “마포, 용산, 성동, 광진, 서대문 일대는 올해 분양 중에서 강북의 대표적 한강변 아파트들이기도 하다”며 “동대문의 경우 구도심인 청량리에 신규 분양 물량이 늘어나 9억 원 분양 사례에 포함되면서 전체적인 평균 가격이 올라가는 주요 요인이 된 것으로 보인다”고 설명했다.

또한 대량 택지지구 조성으로 공공이 직접 분양가를 책정하고 분양에 나서는 방식으로 분양가를 조정할 수 있는 여지가 서울에서는 쉽지 않은 것도 분양가 상승의 요인으로 판단되고 있다. 서울의 경우 재개발·재건축 등의 사업 방식이 아파트 분양에 주를 이루고 있어 고분양가 자제에 조합들의 협조가 쉽지 않은 것도 분양가를 상승시키는 원인이 되고 있다. 

함 랩장은 “재건축 시행 주체가 조합이다 보니 본인들의 분담금을 낮추기 위해 일반 분양가에 대한 금액을 시세 수준으로 맞추거나 높게 받아야 하는 문제점들이 있다”며 “따라서 9.13 부동산 대책 이후 아파트 조정의 폭이 1%에 그치는 수준”이라고 말했다.

크게 상승한 서울 아파트 분양가는 청약 당첨자들에게 자금 조달에 대한 부담을 키우고 있다. 중도금 대출을 받을 수 없는 분양가 9억 원 초과도 자금 조달에 부담이 크지만 9억 원 이하도 계약금이 소형 오피스텔 가격에 준하는 수준이어서 계약 포기자가 늘고 있다. 

청약 성적에 비해 저조한 계약 실적인 이어지면서 서울 아파트 분양 가격 책정 전략과 기조가 현재와 같은 흐름이 이어질지는 불투명하다. 

한편 분양가가 오르면서 중도금 대출이 규제되고 분양 계약이 저조해지는 현상이 최근 무순위 청약이 성행하는 것과 무관하지 않다고 함 랩장은 설명했다. 

함 랩장은 “대게 입주까지 계약금 자비로 해결하고 중도금 대출이 안 돼도 계약 해지 없이 연체를 받아주거나 건설사가 지급 보증을 하는 새로운 방식이 등장하고 있다”며 “우리나라는 전세 제도가 있기 때문에 매매가 대비 60%는 전세를 낼 수 있어 2년 6개월 동안 나머지 중도금을 천천히 지불하는 길도 있다”고 설명했다. 

이어 함 랩장은 “집값이 크게 안 떨어지거나 자금의 60%는 전세로 해결하는 기회 요인이 있어 이를 통해 부담을 줄이려는 수요자들의 심산이 있고 건설사도 이걸 마케팅 요인으로 사용하고 있다”고 말했다.